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Invertir en vivienda

Invertir en vivienda. En crisis económicas con prolongados repuntes de inflación el dinero inmovilizado pierde valor. Para resguardarlo o incluso obtener beneficios hay hay que comprar bienes tangibles o invertir en activos financieros. Una de las opciones es comprar viviendas para alquilar.

Es arriesgado tener todos los huevos en la misma canastilla y más en una crisis económica repleta de incertidumbre. Para intentar salvar los efectos perversos que puedan llegar hay alternativas como: depositar el dinero en varios bancos; invertir en bienes raíces; invertir en activos financieros en sectores con futuro de gran valor añadido (nuevas tecnologías); invertir en divisas, comprar metales preciosos (oro, plata...) y materias primas, comprar criptomonedas. Analizamos ahora la compra de vivienda con la intención de alquilar.

El mercado de la vivienda

El sector inmobiliario español se ha ido desacelerando en 2019 en un contexto de empeoramiento de las perspectivas económicas. Este un activo que empezó a tener desgaste en el tercer y cuarto trimestre de 2019 y se ha acelerado en 2020 con la pandemia.

La rentabilidad de la vivienda se situó en el 6,9% en el primer trimestre de 2020, bastante por debajo del 10,7% del mismo periodo del año anterior (datos del Banco de España).

A pesar de esta caída, la rentabilidad de la vivienda sigue siendo atractiva especialmente por el alquiler. Aunque hay que poner cuidado porque la vivienda es un activo que puede encontrar problemas de liquidez en momentos complicados del mercado.

Rentabilidad total de una vivienda y por alquiler

La rentabilidad total de la vivienda es la rentabilidad del alquiler más la plusvalía que se obtendría por venderla. La rentabilidad total media anual de la vivienda en España en 2019 fue de 7,5%, de esta cifra el 3,8% corresponde a rentabilidad por alquiler; en el primer trimestre de 2000 ha bajado a 6,8% y 3,8% respectivamente y en el segundo trimestre a 5,9% y 3,7% (datos del Banco de España)

El gráfico representa la evolución de la rentabilidad media trimestral de la vivienda, total y por alquiler, desde el año 2000 hasta junio de 2020 (datos del Banco de España)
La rentabilidad por alquiler es el porcentaje anual de beneficios en relación con el coste de la vivienda. Para el cálculo se tiene en cuenta el coste del inmueble, los ingresos anuales por alquiler y los gastos anuales (gastos de la comunidad, IBI, honorarios de gestión, seguros de la casa y de impago, previsión de reparaciones y adecuación de la vivienda a futuro, etc). Ejemplo:

Costo vivienda 100.000 € incluyendo gastos de compra e impuestos, alquiler 450 € mensuales, gastos 1.776 € mensuales (comunidad 30 € mes, IBI 240 € año o 20 € mensuales, honorarios 32 € mensuales, coste de vivienda vacía 18 € mensuales, seguros 30 € mensuales y mantenimiento futuro 18 € mensuales).

Precio Compra: 100.000 €
Ingresos Brutos 450 € * 12 = 5.400 €
Gastos alquiler 166,42 * 12 = 1.776 €
Ingresos Netos 5.400 € - 1.776 € = 3.624 €
Rentabilidad Neta = 3,6% (3624 x 100 / 100.000)

Precio de la vivienda

Antes de la pandemia, el precio de la vivienda se estaba desacelerando. Y en el primer trimestre de 2020 se produce una reducción de hasta el 3,2% interanual Instituto Nacional de Estadística - INE).

El último informe inmobiliario CaixaBank Research apunta que el precio de la vivienda podría retroceder entre un 6% y un 9% durante el bienio 2020-2021 y los expertos no esperan que las cifras recuperen el nivel precrisis, al menos, hasta 2024.

Las disparidades geográficas y la tipología de vivienda también influyen en el ajuste de precios. El retroceso será superior en el mercado de segunda mano y en las zonas turísticas, muy afectadas por la restricción a la movilidad internacional”.

Para saber si se compra barato o caro en función de la rentabilidad por alquiler se calcula lo que se tardaría en recuperar lo que costó la vivienda con el alquiler. En la bolsa se conoce como ratio precio-beneficio (PER). Ejemplo:

Precio vivienda: 100.000 €
Alquiler mensual: 450 €
Al año, el alquiler supone: 5.400 €
PER= Precio vivienda / alquiler anual.
100.000 / 5.400 = 18,5 años para recuperar la inversión.

Mercado de alquiler

Antes de la pandemia la previsión era que los precios de los alquileres se iban a mantener contenidos durante un tiempo y que poco a poco irían remontando con la recuperación económica. 

Pero con la pandemia el número de viviendas anunciadas para alquiler ha crecido (63,3% según el portal Idealista) debido al confinamiento y al paro y, como la oferta no ha ido acompañada de un incremento de la demanda, los precios se han regulado a la baja, equiparándose a los que había en el tercer trimestre de 2017.

Este proceso de embalsamiento es más rotundo en los mercados más dinámicos, en los que la rotación de viviendas era mucho más elevada, mientras que los mercados con poco movimiento apenas han sentido el parón del confinamiento.

Factores externos

El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 ha facilitado ayudas al alquiler y ha influido en que la vivienda haya sido uno de los pocos activos que dio rentabilidad en 2019. No obstante, ahora se habla de cambios regulatorios para forzar a los propietarios a alquilar las viviendas vacías, así como limitar las rentas de alquiler.

Conclusión

La rentabilidad media total de la vivienda está en torno al 6% con tendencia a la baja durante 2021-2022, posteriormente es de prever que vaya subiendo con la recuperación de la economía. Si se dispone de fondos es una inversión a tener en cuenta, es segura (poco volátil) y rentable, aunque pueden surgir problemas de liquidez.

No obstante, las incertidumbres legales para los propietarios y la falta de seguridad frente a la oKupación de viviendas hace que la compra de vivienda con este fin no sea tan atractiva en este momento.

Referencias

https://www.finect.com/usuario/maitelpz/articulos/cual_es_la_rentabilidad_total_de_una_vivienda_y_la_rentabilidad_por_alquiler
https://www.caixabankresearch.com/es/informes-sectoriales/enero-2020/inmobiliariohttps://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2020/10/19/787538-la-oferta-de-viviendas-en-alquiler-en-espana-se-dispara-un-63-desde-el-inicio-de-la